Vous êtes sur le point d’acheter en copropriété une infrastructure ou un bien immobilier ? En d’autre terme, vous souhaiter en savoir plus sur la surface privative d’un bien immobilier à l’achat ?
Tenez-vous bien contre les vendeurs de peu de foi et prenez des mesures pour éviter les mauvaises surprises ainsi que de futures complications en vous assurant de la superficie exacte de la surface privative de votre bien immobilier à l’achat grâce à la loi Carrez.
- Qu’est-ce que la loi Carrez ?
- Quelle est l’origine de la loi Carrez ?
- Dans quelles conditions intervient-elle ?
Nous vous fournirons des éléments de réponse dans cet article.
Définition de la loi Carrez
La loi nᵒ96-1107 du 18 décembre 1996 portant mention de l’amélioration de la protection des acquéreurs de bien immobilier en copropriété est celle dite loi Carrez. Celle-ci met le vendeur d’un bien en copropriété verticale (appartement dans un immeuble par exemple), ou en copropriété horizontale (maison dans un lotissement), dans l’obligation de fournir dans tous les documents relatifs à la vente, la surface privative d’un bien immobilier à l’achat
La loi Carrez permet une mesure exacte de la surface ou superficie d’un logement, cette loi ne prend en compte que les superficies dont la hauteur sous le plafond est d’au moins 1,80m. Ainsi, la loi ne prend pas en compte :
- Les murs, les cloisons
- Les caves, les parkings
- Les marchés, les balcons
- Fenêtre, terrasse
- Embrasures de porte, etc.
Mais par contre, la loi Carrez prend en compte les espaces clos et couverts comme :
- Le sous-sol
- Les greniers, les combles
- Les réserves
- Et les remises, etc.
L’origine de la loi Carrez
Pour bien comprendre le fondement de la loi Carrez, il faut tout d’abord savoir qu’en immobilier diverses méthodes existent pour permettre de connaître le nombre de m² auquel correspond la surface ou la superficie d’un logement.
Chacune de ces différentes méthodes fait appel à des lois différentes comme par exemple la méthode SHOB (surface hors œuvre brute), elle prend en compte la surface pour chaque niveau de hauteur pour une construction. Elle a finalement été remplacée par la surface de plancher ou surface habitable promulguée par la réglementation de la loi Boutin qui vise la protection des locataires contre l’exclusion.
Chacune de ces règles prend soit en compte soit exclu certains détails ou paramètres au cours du calcul de la surface habitable. Voilà pourquoi dès 1996 pour éviter une divergence d’opinions dans l’interprétation des différentes lois ou règle au détriment des pauvres acquéreurs il a été promulgué une loi afin de régler le problème : c’est la loi Carrez.
La loi Carrez a été promulguée pour éviter que des propriétaires de bien immobilier surestiment la superficie de leur bien pour ainsi offrir un prix plus élevé au détriment des acquéreurs.
Dans quel cas l’attestation de la loi Carrez est-elle obligatoire ?
L’attestation de surface encore appelée le diagnostic de la superficie de la loi Carrez est nécessaire et obligatoire dans le cas d’une vente de bien en copropriété. Peu importe le type de bien dont il s’agit que ce soit un appartement, un immeuble, une maison ou un local commercial ou à usage professionnel. Le propriétaire d’un bien immobilier qui vend son bien quel que soit le type de bien dont il s’agit a l’obligation de vérifier la superficie qu’il indique dans le contrat de vente.
L’attestation de superficie de la loi Carrez à une durée de validité indéfinie ou plutôt une durée de validité illimitée sauf dans le cas échéant de travaux qui pourrait engendrer une modification de n’importe quelle façon que ce soit de la surface habitable.
Le propriétaire a le droit de mesurer lui-même la superficie de son logement mais dans le cas où il y aurait un souci ce sera sa responsabilité qui devra être engagée.
Pour éviter cela, il serait préférable d’engager un professionnel du diagnostic de la superficie de bien immobilier ou un géomètre pour faire le travail. Ainsi en cas de problème ce sera la responsabilité du géomètre ou du professionnel qui sera engagée.
Quelles sont les conséquences dans le cas d’une erreur de superficie
Dans le cas d’une erreur de superficie supérieur à 5% de la superficie réelle, il est possible que le propriétaire se voit obligé remboursé la différence.
En effet, comme le prévoit la loi Carrez, lorsque la superficie du bien immobilier vendu est surévaluée à plus de 5% de la superficie réelle, l’acheteur a le droit de demander une diminution du prix proportionnel. L’acheteur a un délai d’un an pour saisir la justice dans ce cas de figure.
La surface habitable (loi Boutin) : Qu’est-ce que c’est ?
La surface habitable ou la superficie habitable, encore appelée la surface privative d’un bien immobilier à l’achat, est la surface de plancher qui a été construite après avoir fait la déduction de la superficie occupée par les murs, les cloisons, les escaliers, etc.
La loi Boutin est appliquée à cette surface ou superficie dite « habitable ». Il consiste à opérer un calcul de la surface ou de la superficie de votre bien immobilier en m² dans le but de connaître la superficie réelle de ce dernier. Cette surface doit être calculé peu importe le cas de figure qui se présente et doit nécessairement et obligatoirement être notifiée sur l’acte de vente ou le bail de location.
La surface habitable ou superficie habitable est également prise en compte dans le calcul des taxes foncières et d’habitation.
Pour pouvoir estimer valablement et de façon exacte la superficie ou surface habitable d’un logement, il ne faut tenir compte que des espaces occupés.
Dans le calcul de la surface habitable, il faut donc exclure la superficie des caves, du sous-sol, des colombes, etc.
Différence entre la loi Carrez et la loi Boutin
Les différences entre ces deux lois ne sont pas légion mais on peut noter que : La loi Carrez traite de la surface privative tandis que la loi Boutin traite de la surface habitable. En outre la loi Carrez prend en compte les surfaces dont la hauteur est supérieure à 1,80m.
Les maisons : une exception à la règle
La vente d’une maison quand elle n’est pas en copropriété rend exempt de la mention de la surface ou superficie habitable. Pour ce genre de configuration, la surface annoncée est très souvent une surface approximative. Le calcul opéré par le vendeur n’est pas connu.
Personne ne sait si les annexes telle que les caves, les cloisons, le garage, les combles, le sous-sol, sont comptés ou pas. Habituellement dans ce cas de figure, la surface annoncée est la surface utile.
La surface utile ou superficie utile ne prend généralement en compte que la moitié des annexes. Néanmoins, il est tout de même préférable de calculer la surface privative ou habitable de la maison lors de sa vente afin d’éviter tout conflit ultérieur.