L’achat immobilier en cryptomonnaie est une innovation récente qui suscite de nombreuses interrogations, notamment en matière de fiscalité. L’utilisation de monnaies numériques pour acquérir un bien soulève des questions sur le traitement fiscal de ces transactions, les démarches administratives à accomplir et les risques éventuels. Si vous souhaitez vous engager sur ce terrain, voici un guide détaillé sur vos obligations.
Comment est taxé un achat immobilier en cryptomonnaie ?
Quand vous achetez une propriété en crypto, le fisc considère cette opération comme une cession d’actif numérique. Vous êtes donc soumis à la taxation sur les plus-values réalisées. La France a un régime qui prévoit un prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux global de 30 %, comprenant l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Des exonérations ou des réductions peuvent cependant s’appliquer si vous avez atteint un seuil annuel de cession inférieur à 305 euros.
Vous pourrez toutefois renoncer à cette imposition et opter pour l’application du barème progressif de l’impôt si cela vous convient. Les procédures fiscales nécessitent par ailleurs une attention particulière. Vous devez enregistrer la valeur d’achat de vos cryptomonnaies, suivre leur évolution et conserver des justificatifs précis. La bonne tenue de vos documents comptables est indispensable pour éviter tout litige avec l’administration.
Les démarches pour déclarer une transaction immobilière en crypto
Tout d’abord, établissez la valeur de la monnaie numérique au moment de la transaction. Convertissez la somme en euros en utilisant le taux de change en vigueur. Ce montant servira de base à vos calculs. Comme cela est expliqué dans ce guide pour acheter une propriété avec des cryptos, l’acte de vente du bien immobilier doit mentionner le moyen de paiement employé, en l’occurrence la cryptomonnaie. Contactez ensuite un notaire pour veiller à la conformité juridique de l’opération. Il vous demandera de fournir des justificatifs qui prouvent l’origine des fonds, notamment :
- des relevés de portefeuille.
- des captures d’écran,
- des pièces émises par les plateformes d’échange.
Une fois l’achat effectué, reportez-le sur votre déclaration annuelle de revenus. En France, vous devez remplir le formulaire 2086 dédié aux plus-values de cession d’actifs numériques. Vous y indiquerez le prix d’acquisition des monnaies électroniques, leur valeur de cession et la plus-value réalisée. Ce document permet au fisc de calculer l’imposition due.
Quels sont les risques fiscaux liés à l’achat immobilier en crypto ?
Le principal danger réside dans une mauvaise évaluation de la plus-value imposable. Si vous ne suivez pas la progression de la valeur de vos cryptomonnaies depuis leur obtention, vous pourriez sous-estimer ou surestimer le montant à imposer. Une déclaration incorrecte ou incomplète engendre des pénalités, des redressements fiscaux et parfois des amendes.
Le manque de transparence ou d’organisation dans la documentation des transactions entraîne aussi des complications. Les autorités exigent en effet des preuves claires de l’origine des fonds, de la conversion en euros et des dates exactes de chaque opération. Des pièces insuffisantes ou imprécises risquent de déclencher un contrôle plus approfondi.
Par ailleurs, certains acheteurs ne tiennent pas compte de l’évolution de la réglementation. Les lois sur la fiscalité des cryptomonnaies sont encore récentes et susceptibles d’évoluer rapidement. Des changements législatifs ou des clarifications administratives peuvent donc avoir un impact sur votre situation. Si vous réalisez un achat immobilier en crypto aujourd’hui, les règles fiscales applicables peuvent être modifiées ultérieurement, ce qui vous expose à des ajustements imprévus.
Le fait de ne pas déclarer vos transactions ou de le faire tardivement peut également entraîner de lourdes sanctions. L’administration surveille de plus en plus les activités numériques et les sommes significatives attirent leur attention. En omettant de respecter vos obligations déclaratives dans les délais impartis, vous risquez un contrôle plus strict, des amendes élevées ou des recours juridiques.
Achat en crypto et TVA : que faut-il savoir ?
En France, les ventes immobilières sont exonérées de TVA quand il s’agit de propriétés anciennes. Par contre, pour les biens neufs ou certaines transactions professionnelles, la TVA entre en jeu. La complexité ici vient de la valeur des cryptomonnaies au moment de l’achat. Vous devez les convertir en euros en utilisant le cours en vigueur à la date de l’opération. Ce montant en euros servira de base pour le calcul de la TVA si elle s’applique. Si votre crypto a pris de la valeur depuis son acquisition, la somme sur laquelle la TVA est calculée sera plus élevée, ce qui aura un impact direct sur le coût total de l’opération.
Le notaire ou tout autre intermédiaire devra par ailleurs déclarer la TVA de manière conforme. Ce professionnel a pour mission de s’assurer que toutes les données sont correctement renseignées. Il peut aussi vous demander des documents supplémentaires qui prouvent la valeur de la monnaie numérique au moment de la transaction. Ces justificatifs permettent de sécuriser votre achat immobilier et d’éviter tout redressement fiscal ultérieur.
Pourquoi la provenance des fonds est-elle si importante pour le fisc ?
La lutte contre le blanchiment (LCB-FT) et le financement du terrorisme (FT) impliquent des contrôles rigoureux de la part du fisc. Les cryptomonnaies, de par leur nature décentralisée et transfrontalière, peuvent être utilisées pour blanchir de l’argent provenant d’activités illégales. L’administration doit veiller à ce que les fonds utilisés pour un achat immobilier ne soient pas issus de sources criminelles. La justification de leur origine est une obligation légale.
Le fisc ne se contente pas de vérifier l’opération de vente de propriété en elle-même. Il s’en sert plutôt comme un déclencheur pour examiner la situation fiscale globale du contribuable. Si une personne achète un bien en cryptomonnaies, il voudra s’assurer que l’ensemble de ses revenus et de son patrimoine sont déclarés correctement.
La façon dont vous avez acquis les cryptomonnaies a par ailleurs une influence. Avez-vous miné, fait du trading, reçu une donation ou avez-vous été payé en crypto pour un travail ? Chaque mode d’acquisition a ses propres règles fiscales. Les autorités doivent alors identifier sa provenance pour appliquer le régime adéquat. Si vous avez obtenu les monnaies par des activités lucratives, l’administration contrôle si les profits générés ont bien été imposés. L’achat immobilier peut ainsi révéler une potentielle sous-déclaration de gains.