La revente d’un bien en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) suscite souvent une question clé : est-il possible de réaliser une plus-value ?
À première vue, le dispositif semble fiscalement avantageux pendant la phase de détention. Mais qu’en est-il au moment de la revente ? Entre les effets de la fiscalité, l’évolution du marché immobilier et la durée de détention, la réponse demande une analyse fine.
Qu’est-ce qu’une revente LMNP ?
La revente LMNP concerne un bien meublé acquis dans le cadre du statut de loueur en meublé, souvent au sein d’une résidence gérée (étudiante, senior, EHPAD, affaires, tourisme). Ce type d’investissement séduit pour sa rentabilité locative garantie par bail commercial et pour ses avantages fiscaux (amortissements, récupération de la TVA, dispositifs Censi-Bouvard).
Mais lors de la sortie, les investisseurs découvrent que la valeur de revente dépend fortement de plusieurs facteurs : l’emplacement, la qualité de la résidence, la solidité de l’exploitant et la conjoncture des taux d’intérêt.
Une plus-value rare, mais pas impossible
Peut-on vraiment espérer une plus-value lors d’une revente LMNP ? Rarement, à court ou moyen terme. En général, la revente se fait à un prix inférieur au prix d’achat initial, notamment pour les biens achetés sous le dispositif Censi-Bouvard.
Pourquoi ? Parce que ces programmes neufs sont souvent vendus à un prix TTC élevé, incluant les frais commerciaux, la TVA et la marge du promoteur. Or, à la revente, le bien est considéré comme un produit d’occasion, dont la valeur est évaluée sur la rentabilité réelle du bail et non sur le prix initial.
En pratique, à l’issue de la période de défiscalisation, la valeur de revente avoisine souvent 70 à 80 % du prix d’achat hors taxe. Autrement dit, une moins-value comptable est fréquente.
C’est dans ce contexte qu’intervient la question des plus values LMNP : le traitement fiscal de la plus-value diffère du régime des revenus locatifs, et c’est précisément ce qui rend la revente potentiellement intéressante à long terme.
Le cas particulier du dispositif Censi-Bouvard
Le Censi-Bouvard permettait, jusqu’à sa suppression progressive, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le prix d’acquisition HT et d’une récupération de TVA. L’investisseur devait conserver le bien au moins 9 ans pour ne pas perdre l’avantage fiscal.
Mais à l’issue de cette période, beaucoup cherchent à revendre. Or, sur le marché secondaire, les biens issus du Censi-Bouvard souffrent d’une offre abondante et d’une demande plus sélective. Les investisseurs potentiels cherchent avant tout le rendement net, pas le patrimoine.
Résultat : la revente Censi-Bouvard se fait souvent à un prix décoté, car les loyers sont parfois peu revalorisés et les exploitants peuvent imposer des conditions strictes de bail.
L’impact des taux d’intérêt sur la valeur de revente
Depuis 2022, la hausse des taux d’intérêt a directement influencé la valeur des biens LMNP. Quand les taux augmentent, le coût du financement s’alourdit, ce qui réduit mécaniquement le prix que les acheteurs sont prêts à payer.
Ainsi, même les résidences gérées les mieux placées ont subi une baisse de prix moyenne de 10 à 20 % sur le marché secondaire.
En revanche, si les taux se stabilisent ou baissent à moyen terme, certains biens LMNP bien situés ou avec un exploitant solide pourraient regagner en valeur. Mais cette remontée est lente et dépend d’un contexte économique global favorable.
Le traitement fiscal de la plus-value en LMNP
Sur le plan fiscal, la plus-value en LMNP obéit aux règles des particuliers (article 150 U du CGI), à condition que le loueur reste non professionnel.
Cela signifie que :
- la plus-value est calculée entre le prix de cession et le prix d’acquisition (frais inclus) ;
- les amortissements pratiqués pendant la détention ne sont pas réintégrés dans le calcul, ce qui est un avantage considérable ;
- un abattement pour durée de détention s’applique :
- exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu,
- et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
En clair, pour un investisseur patient, la fiscalité devient très favorable à long terme. Après 15 à 20 ans de détention, une plus-value nette réelle est tout à fait envisageable, surtout si le bien est bien géré.
Revente d’une résidence gérée : un marché spécifique
Le marché de la revente LMNP n’a rien à voir avec celui de l’immobilier classique. Ici, les acheteurs sont avant tout des investisseurs, pas des occupants. Ils évaluent la valeur du bien selon :
- le taux de rendement net (loyer annuel / prix d’achat),
- la durée restante du bail commercial,
- la solidité financière de l’exploitant,
- et la demande locative locale.
Ainsi, si le bail arrive bientôt à échéance ou si l’exploitant a connu des difficultés, la valorisation du bien baisse fortement. À l’inverse, un bail renouvelé avec un gestionnaire reconnu et une rentabilité nette supérieure à 4,5 % peut attirer des acheteurs et limiter la décote.
Peut-on optimiser la revente LMNP ?
Certaines stratégies permettent de limiter les pertes ou même de générer une plus-value à long terme :
- Conserver le bien au-delà de 15 ans : les amortissements cumulés et l’abattement sur la plus-value font pencher la balance.
- Renégocier le bail commercial : un loyer mieux ajusté et des conditions stables rassurent les acheteurs.
- Revendre via un réseau spécialisé : ces acteurs connaissent les investisseurs actifs sur le marché LMNP et optimisent la présentation du bien.
- Attendre une conjoncture favorable : lorsque les taux baissent, les valeurs remontent, surtout pour les produits à bon rendement.
- Sortir du statut LMNP pour louer en direct (si possible selon le bail), afin de repositionner le bien sur le marché résidentiel classique.
Revente LMNP : une plus-value possible après une longue détention
En résumé, la plus-value en revente LMNP reste exceptionnelle à court terme. La combinaison d’un prix d’achat élevé et d’une demande secondaire limitée provoque une décote notable lors des premières reventes.
Cependant, la non-réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value constitue un avantage fiscal fort, qui favorise les investisseurs à long terme.
En d’autres termes, la rentabilité d’un investissement LMNP se joue davantage sur les revenus locatifs réguliers et la fiscalité adoucie que sur une hypothétique plus-value rapide. Mais avec une détention longue (supérieure à 15 ans) et une résidence de qualité, la revente peut redevenir intéressante, fiscalement et financièrement.