Business Review » Rubrique Immobilier » Comment calculer une plus-value immobilière ? | octobre 2022

Comment calculer une plus-value immobilière ?

Les normes de fiscalités qui régissent la détermination d’une plus-value immobilière sont très complexes et précises. Bien qu’on puisse faire recours à un simulateur pour calculer cette plus-value, tout bon contribuable devrait comprendre le processus. Dans cet article, vous découvrirez ce qu’il faut savoir sur comment calculer une plus-value immobilière.

La plus-value immobilière

En terme simple, une plus-value est le bénéfice que réalise un investisseur suite à la vente d’un bien immobilier. Pour déterminer comment calculer une plus-value immobilière, il suffit de faire la différence entre le prix d’achat et le prix de cession. Lorsque le résultat est positif, on parle de « plus-value ». Il se peut également qu’on parle de « moins-value » (résultat négatif), mais une telle situation est moins fréquente. L’immobilier a généralement une tendance haussière, ce qui réduit quasiment les risques d’enregistrer des moins-values.

On estime donc qu’une plus-value est réalisée lorsqu’on revend un bien immobilier à un prix plus élevé que celui de son acquisition. Les plus-values imposables sont celles réalisées après :

  • la vente de bien immobilier (terrain, appartement, immeuble, maison) ;
  • la vente de droits liés à un bien immobilier (servitudes) ;
  • l’échange, l’apport ou le partage de biens immobiliers au sein d’une société ;
  • la vente d’un bien immobilier par le biais d’une SCI (société civile immobilière) non imposable (impôt des sociétés) ;
  • et les plus-values issues des fonds de placements immobiliers.

Les premières étapes de calcul d’une calculer une plus-value immobilière

Pour le calcul de la plus-value imposable, commencez par déterminer la plus-value brute. C’est l’étape ultime pour avoir une vue globale de votre bénéfice au cours d’une transaction. Après ce calcul, il convient de tenir compte des autres dépenses faites lors de l’achat et la vente du bien immobilier. Votre estimation doit donc prendre en compte le prix d’acquisition corrigé et le prix de vente corrigé.

Le prix d’acquisition corrigé s’obtient en appliquant un taux forfaitaire de 7,5 %, ou en rajoutant toutes les différentes dépenses liées à l’achat du bien immobilier. Ces additions permettent de réduire la marge de la plus-value calculée imposable.

Le prix de vente corrigé est déterminé après une soustraction des différents paiements ayant rapport avec la vente (frais d’acquisition). On peut considérer par exemple, les frais de diagnostics obligatoires, les frais de notaire, les frais et les commissions d’agence. Cependant, le prix de vente pourrait être revu à la hausse en rajoutant les indemnités de l’acquéreur.

À quelles conditions les dépenses liées aux travaux sont-ils déductibles de la plus-value ?

Pour augmenter le prix d’acquisition en additionnant le coût de différents travaux, vous devez respecter certaines conditions. Le vendeur doit absolument fournir des pièces qui attestent que les travaux ont été effectués. Donc, vous devez faire appel à une société reconnue pour faire les différentes réparations dans l’immeuble avant la vente. Vous avez la possibilité de présenter les factures comme pièces justificatives.

Le contribuable peut également ajouter les frais de travaux, si celles-ci ne sont pas déduites lors du calcul de l’impôt sur le revenu. Lorsque le bien immobilier à servir pour un investissement locatif, le coût des travaux est déductible des revenus fonciers. Si cela est fait, vous ne devez plus les rajouter au prix d’achat.

En ce qui concerne les frais des travaux que vous réalisez personnellement et des matériaux que vous achetez vous-mêmes, ils ne sont pas déductibles. Aussi, les travaux d’entretien, de réparation courante, et ceux de la catégorie des dépenses locatives ne sont pas également considérés pour déterminer une plus-value imposée.

Il faut notifier que si vous êtes propriétaires d’un bien immobilier depuis au moins 5 ans, il est possible d’appliquer un taux forfaitaire de 15 %. Mais, ce taux d’imposition n’est pas cumulable avec la majoration des dépenses liées aux travaux.

Les abattements

Il existe plusieurs abattements pour diminuer la plus-value imposable.

Les abattements relatifs à la durée de détention du bien immobilier

L’abattement pour durée de détention varie selon plusieurs paramètres (particulièrement l’ancienneté du propriétaire sur le bien immobilier). Le taux d’abattement applicable chaque année de détention lorsqu’il s’agit de l’impôt sur le revenu est de :

  • 0 % si la durée de détention est inférieure à 6 ans ;
  • 6 % de la 6ème année de détention à la 21ème année de détention ;
  • et de 4 % à partir de la 22ème année révolue.

Après les 22 ans de détention, il s’agira plutôt d’une exonération totale. En ce qui concerne le taux d’abattement valable pour chaque année de détention, l’assiette pour les prélèvements sociaux est de :

  • 0 % pour une durée de détention inférieure à 6 ans ;
  • 1,65 % à partir de la 6ème année jusqu’à la 22ème année ;
  • 1,60 % au-delà de la 22ème année.

Une exonération totale est applicable après 30 années de détention absolue. En résumé, une plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu après la 22ème d’année de détention. Par contre, elle est exonérée de prélèvements sociaux après la 30ème année de détention. Pour décompter la durée de détention, on considère généralement la date d’achat, la date de donation ou plutôt la date du décès du propriétaire (cas de succession).

Les abattements relatifs à la cession de terrain à bâtir ou de biens immobiliers bâtis

Des abattements spéciaux sont applicables lorsqu’il s’agit d’une plus-value réalisée après la cession de biens immobiliers bâtis (destiné à une démolition) ou d’un terrain à bâtir. Ils seraient appliqués si le terrain cédé pour bâtir ou le terrain de l’immeuble bâti était utilisé pour la construction de logements sociaux. Les zones concernées sont celles où on note une véritable différence entre la demande et l’offre de logements.

Dans ces conditions, on détermine une plus-value immobilière taxable après un abattement de 85 % ou de 70 %. Mais, au moins la moitié du terrain doit abriter des logements sociaux. Dans le cas contraire, l’abattement ne serait pas valable.

Il faut aussi noter que pour bénéficier de cet abattement, la vente du bien immobilier doit être réalisée avant le 31 décembre 2022. C’est-à-dire que ceux qui ont conclure un contrat synallagmatique de vente ou des promesses unilatérales avant le 31 décembre 2020 ont deux ans pour conclure la transaction.

Dans les zones de revitalisation du territoire ou de promotion de l’urbanisme, les transactions pouvant bénéficier de ce privilège doivent être précédées d’une promesse de vente signée entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023. Si le cédant et l’acheteur ont des liens familiaux, il est impossible d’appliquer ces différents abattements. Aussi, l’acheteur a au plus quatre années pour achever les travaux de construction.

L’impôt sur la plus-value immobilière

La taxe sur la plus value est appliquée au taux forfaitaire de 19 % lorsqu’il est question de l’impôt sur le revenu. Par contre, elle est de 17,2 % s’agissant des prélèvements sociaux. Ces impositions changent selon la durée de détention, comme expliquée dans les chapitres plus hauts. Le prélèvement de cet impôt et son versement aux administrations fiscales sont faits par le notaire charger de la signature de l’acte authentique de vente.

Pour les plus-values supérieures qui dépassent 50 000 €, une autre taxation (comprise entre 2 % et 6 %) est applicable. Par exemple, pour une plus-value comprise entre 250 000 € et 260 000 €, cette surtaxe est de 6 %. Cependant, pour une plus-value comprise entre 60 000 et 100 000 euros, la surtaxe est de 2 %. Ceci signifie que cette surtaxe varie selon des tranches de plus-values. Il faut toutefois noter que cette taxe exceptionnelle est fixée à 6 % pour les plus-values supérieures à 260 000 euros.

Les plus-values réalisées à partir de la vente de terrains à bâtir ne sont pas soumises à ces impôts. En ce qui concerne les plus-values de la vente d’un terrain qui est devenu constructible, une taxe nationale supplémentaire ou une taxe communale supplémentaire est imposée.

Les plus-values immobilières non sujettes aux impôts

Certaines plus-values sont entièrement exonérées d’impôts. Les cas d’exonération dépendent de l’utilité du bien avant la vente. Les plus-values de la cession d’une résidence principale sont exonérées d’impôt. Lorsque vous vendez un droit de surélévation, ce qui implique qu’une autre personne peut construire au-dessus de votre logement, aucune taxe n’est applicable.

Dans d’autres cas, la plus-value réalisée par un non-résident français est exemptée d’impôts. Si vous vendez un bien immobilier et faites un bénéfice de moins de 15 000 €, vous n’êtes sujettes à aucune taxe. Pour les couples, cette somme est de 30 000 €. Il est très rare ou quasiment impossible de rencontrer ce type de vendeur.

Les plus-values sur un bien immobilier détenu plus de 30 ans sont exonérées d’impôts (comme notifier plus haut). Les personnes victimes d’expropriation n’ont généralement pas d’impôt sur les plus values. Pour avoir ce privilège, il faut qu’elles respectent certaines conditions.

Un particulier qui fait valoir son droit de délaissement peut profiter de cette exonération dans quelques situations. Mais la somme de l’opération doit servir à l’acquisition d’un autre bien immobilier dans un délai de deux ans. Quand les conditions sont réunies, les personnes invalides et les retraités n’ont pas obligation de payer des taxes.

En somme, pour le calcul de la plus-value, les contribuables doivent prendre en compte plusieurs paramètres. La loi de finances en vigueur encadre correctement la fiscalité de ce type de déclaration de revenus. Lorsque vous respectez les conditions, vous pourriez profiter de certaines exonérations et abattements. Par exemple, on peut appliquer un abattement au taux forfaitaire de 15 % (pour les dépenses liées aux travaux) et de 7,5 % (pour les frais d’acquisition). Ceci fait en tout un abattement de 22,5 %.

À Propos de l'auteur : Lucas

Entrepreneur dans l'âme, j'ai à cœur de vous partager ma fibre entrepreneuriale.