Business Review » Rubrique Immobilier » Fiscalité et comptabilité LMNP : comment vous en sortir ? | avril 2024

Fiscalité et comptabilité LMNP : comment vous en sortir ?

L’investissement immobilier est un moyen sûr de vous constituer des revenus passifs. Avec un niveau de risque modéré par rapport à plusieurs autres produits d’investissement, il présente divers avantages selon les régimes choisis. La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) par exemple offre une rentabilité pouvant atteindre les 7 % avec une défiscalisation intéressante. Pour ce qui est de la comptabilité de votre projet, vous pouvez l’assurer par vous-même ou la confier à un expert pour éviter toute mauvaise surprise.

Les points sur lesquels il faut être vigilant avec la fiscalité LMNP

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un dispositif de défiscalisation qui connaît un véritable succès auprès des investisseurs. Le principe est le même que celui qui régit la location meublée dans sa forme classique. Pour être considéré comme une LMNP, le logement doit être équipé d’un ensemble de meubles permettant aux occupants de vivre décemment. Pour obtenir le statut de Loueur Meublé Non Professionnel, vos recettes locatives ne doivent pas excéder les 23 000 euros par an. Il faut que vos revenus locatifs soient inférieurs à la moitié des autres revenus du foyer fiscal. Ces deux conditions ne sont toutefois pas cumulatives. En optant pour le statut de LMNP, vous pouvez choisir entre deux régimes d’imposition distincts.

Votre choix dépend des revenus et dépenses engagées. Si vous choisissez le régime micro-BIC, il est possible de réaliser votre comptabilité LMNP en ligne, sous la supervision d’un expert-comptable. Même s’il n’est pas possible de déduire vos charges avec le micro BIC, l’abattement forfaitaire à hauteur de 50 % sur vos revenus semble être une bonne option. Vos revenus locatifs sont ainsi imposés de moitié avec ce régime. Le régime réel est quant à lui un bon choix dès que les amortissements et les charges déductibles dépassent de moitié les revenus locatifs. Dans ce cas, ce statut est fiscalement plus intéressant que le régime micro-BIC. Il ne s’agit pas d’un statut par défaut, d’où la nécessité d’en faire la demande auprès d’une administration compétente.

L’aide d’un expert pour vous y retrouver en comptabilité LMNP

Il n’existe aucune règle légale quant à la réalisation de votre comptabilité. Le régime que vous choisissez pour votre LMNP détermine néanmoins la complexité de votre fiscalité, ce qui peut nécessiter l’intervention d’un expert. Celui-ci doit entre autres établir un bilan et un compte de résultat. Les documents fiscaux que vous déposez annuellement au Service des Impôts des Entreprises sont nombreux, d’où l’utilité d’un expert-comptable. Choisissez le bon professionnel pour la tenue de votre comptabilité. Le bouche-à-oreille est un excellent moyen pour dénicher le prestataire qui saura vous accompagner.

En formulant votre requête à votre notaire, celui-ci pourra vous orienter vers un expert-comptable attitré. Les recommandations peuvent également venir d’autres acteurs du secteur. Les solutions digitales peuvent être intéressantes à plus d’un titre. Dans la pratique, vous pouvez assurer votre comptabilité à l’aide de professionnels qui proposent des outils de gestion à travers leurs plateformes. Un tel choix présente des avantages économiques non négligeables. Les tarifs dépendent toutefois des différentes interventions nécessaires et de la complexité de votre dossier. Faire appel à un expert est une démarche pertinente dans la mesure où cela vous fait gagner du temps et limite les erreurs comptables.

Les pièges à éviter dans ces domaines

Bien que la Location Meublée Non Professionnelle soit fiscalement attirante, elle est sujette à des risques, comme tout autre investissement immobilier. Pour rentabiliser votre projet, certains pièges sont à éviter. Parmi les critères qui conditionnent la rentabilité d’une LMNP, la situation géographique est l’un des plus importants. Acheter un bien immobilier pour en faire une LMNP nécessite une étude de marché au préalable. Le but est d’identifier les régions à forte potentialité locative. Un bien qui se loue difficilement prolonge les vacances locatives. Celles-ci engendrent à leur tour un manque à gagner. Le prix de votre location va dépendre de facteurs comme :

  • la présence d’infrastructures (écoles, hôpitaux, centres commerciaux, etc.),
  • la pression locative locale,
  • la période de la location,
  • la nature du bien, etc.

Vous devez impérativement fixer un loyer en tenant compte du prix moyen pratiqué dans le secteur. Autrement, vous aurez du mal à rentabiliser votre investissement. S’il s’agit de votre premier investissement, une erreur serait de vouloir en assurer la gestion par vous-même. Il existe de nombreuses modalités qui peuvent encore vous échapper. Dès lors, on recommande de confier la gestion de votre LMNP à une agence immobilière. Son choix doit cependant être méticuleux.

Fiez-vous aux avis d’autres investisseurs, à l’expérience de l’agence et aux frais de gestion. Dans votre processus d’investissement, un achat au comptant peut sembler être une bonne option, surtout quand vous en avez les moyens. Il est toutefois plus pertinent de financer votre achat avec un crédit immobilier, notamment avec des taux intéressants. Un prêt bancaire vous permet de prolonger la durée d’exemption de fiscalité.

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Ce qui risque de changer concernant la fiscalité LMNP dans les années à venir

Pour la rentabilité qu’offre le statut de LMNP, les investisseurs en sont friands. Des changements dans la fiscalité sont néanmoins à prévoir, s’ils ne sont pas déjà d’actualité. Les seuils du micro-BIC sont sujets à une réévaluation. Depuis le 1er janvier 2023, ces seuils sont passés de 76 200 à 77 700 euros pour les logements classiques. Les logements meublés de tourisme s’inscrivent eux aussi dans cette dynamique. Les seuils passent de 176 200 à 188 700 euros. Il s’agit de réévaluations ouvrant la voie à plus d’investisseurs. Il faut par ailleurs vous attendre à une autre vague de réévaluation à partir du 1er janvier 2026, car elle a lieu tous les trois ans selon le Code général des impôts.

Pour ce qui est des abattements forfaitaires du régime du micro-BIC, ils sont toujours de l’ordre de 50 % pour les locations meublées, contre 71 % pour les meublés de tourisme (chambre d’hôtes, gîtes, etc.). En ce qui concerne le plafond du statut LMNP, le seuil reste inchangé. Dès lors, si vous excédez les 23 000 euros de recettes, vous devez impérativement changer de statut. La nouvelle réglementation prévoit des changements relatifs aux amortissements. Le but est de réduire les impôts sur les bénéfices. Pour cela, les investisseurs ont la possibilité d’étendre la durée de l’amortissement de leur bien sur une durée allant de 25 à 40 ans.

À Propos de l'auteur : Lucas

Entrepreneur dans l'âme, j'ai à cœur de vous partager ma fibre entrepreneuriale.