De nombreux Français sont séduits par l’investissement dans les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), ces placements immobiliers indirects appelés communément « pierre-papier ». Mais avez-vous réellement pris conscience des risques SCPI associés à cet investissement souvent présenté comme rassurant ? Voici l’essentiel à connaître avant de vous engager.
SCPI : rappel rapide sur leur fonctionnement et leur risque
Une SCPI est une société qui collecte l’épargne de nombreux investisseurs pour acquérir et gérer un portefeuille de biens immobiliers locatifs. En 2024, le rendement moyen des SCPI avoisine 4,7 %, séduisant dans un contexte de taux bas. Pourtant, ce placement demeure modérément risqué, avec une note habituellement comprise entre 3 et 4 sur une échelle de 7. Un profil équilibré donc, mais qui implique tout de même certains dangers non négligeables.
Quels sont les trois risques majeurs à connaître ?
Une possible perte en capital
Avant toute chose, n’oubliez pas que vous n’avez aucune garantie sur la valeur future de votre capital. En effet, la valorisation des biens immobiliers détenus par la SCPI peut diminuer avec le temps en fonction des marchés immobiliers. Ce phénomène peut induire une baisse directe du prix de vos parts.
Le rendement SCPI n’est pas garanti
Les loyers encaissés par la SCPI peuvent varier selon les aléas économiques, le taux d’occupation financier (TOF, qui mesure la proportion de locaux loués effectivement par rapport au parc total détenu), ou encore selon la santé financière des locataires. Ainsi, rien ne vous assure que le rendement passé perdurera dans le futur.
Une liquidité très limitée des parts de SCPI
Enfin, la liquidité des parts est un des autres risques SCPI. Sur le marché secondaire, vendre rapidement ses parts peut s’avérer complexe. En cas de marché immobilier peu dynamique, vous pourriez attendre longtemps avant de récupérer votre argent.
Les trois principaux dangers complémentaires à considérer
Absence totale de garanties officielles
Gardez bien à l’esprit que ni le capital, ni les revenus, ni la liquidité ne sont garantis par une autorité financière ou bancaire. Votre investissement est entièrement soumis aux fluctuations du marché immobilier.
Attention aux performances passées !
Les performances passées, souvent mises en avant dans les brochures commerciales, ne préjugent absolument pas des performances futures. La prudence reste de mise lorsque vous examinez les chiffres historiques.
Une forte sensibilité aux cycles économiques
Les SCPI subissent directement les crises économiques ou sanitaires. Un exemple récent est la crise du COVID-19, où de nombreuses SCPI commerciales ont subi des pertes significatives dues aux fermetures de boutiques et de bureaux désertés.
Quels autres risques SCPI existent et quelles bonnes pratiques adopter ?
D’autres risques secondaires existent également :
- La gouvernance de la société gestionnaire peut être opaque.
- La fiscalité associée aux SCPI est parfois lourde, notamment en fonction de votre Taux Marginal d’Imposition (TMI).
- Hors zone euro, le risque de change peut affecter la rentabilité nette.
- L’endettement des SCPI rend ces produits sensibles aux variations des taux d’intérêt.
- Certaines SCPI manquent de diversification sectorielle ou géographique.
- Enfin, restez vigilant face aux éventuelles arnaques ou pratiques trompeuses sur internet.
Face à ces multiples risques, adoptez des bonnes pratiques essentielles : diversifiez vos placements, optez pour un horizon d’investissement long terme, et vérifiez systématiquement que la société gestionnaire est agréée et contrôlée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).